.RU

Метод дисконтированных денежных потоков - 2. Правовое регулирование объектов оценки 31


^ Метод дисконтированных денежных потоков
Метод дисконтированных денежных потоков – наиболее универсальный метод, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска. Это связано со спецификой такого понятия, как недвижимое имущество. Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, как денежное выражение этих будущих преимуществ соотносится с ценой, по которой объект может быть приобретен.

Метод ДДП позволяет оценить стоимость недвижимости на основе текущей стоимости дохода, состоящего из прогнозируемых денежных потоков и остаточной стоимости.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП осуществляется в следующей последовательности:

1. Определяется прогнозный период. В международной оценочной практике средняя величина прогнозного периода 5 – 10 лет, для России – это период длительностью 3 – 5 лет.

2. Прогнозирование величин денежных потоков, включая реверсию, требует:

а) тщательного анализа на основе данных, представляемых заказчиком о доходах и расходах от объекта недвижимости в ретроспективном периоде;

б) изучения текущего состояния рынка недвижимости и динамики изменения его основных характеристик;

в) прогноза доходов и расходов на основе реконструированного отчета о доходах.

При использовании метода ДДП рассчитывается несколько видов дохода от объекта в следующей последовательности:


Если из ПВД вычесть потери от незанятости и при сборе арендной платы и прибавить прочие доходы, то получится денежный поток до уплаты налогов.
^ 3. Расчет стоимости реверсии.
Реверсия – это остаточная стоимость объекта при прекращении поступлений потока доходов.28

Стоимость реверсии можно спрогнозировать с помощью:

1) назначения цены продажи, исходя из анализа текущего состояния рынка, из мониторинга стоимости аналогичных объектов и предположений относительно будущего состояния объекта;

2) принятия допущений относительно изменения стоимости недвижимости за период владения;

3) капитализации дохода за год, следующий за годом окончания прогнозного периода, с использованием самостоятельно рассчитанной ставки капитализации.
^ 4. Определение ставки дисконтирования.
Рассчитать ставку дисконтирования можно разными методами.

Метод кумулятивного построения был рассмотрен выше, поэтому перейдем к рассмотрению следующих методов.

^ Метод выделения (см. метод капитализации дохода). Ставка дисконтирования, как ставка сложного процента, рассчитывается на основе данных о совершенных сделках с аналогичными объектами на рынке недвижимости. Механизм расчета заключается в реконструкции предположений о величине будущих доходов и последующем сопоставлении будущих денежных потоков с начальными инвестициями (ценой покупки). При этом расчет будет варьировать в зависимости от объема исходной информации и размера оцениваемых прав.

Ставка дисконтирования прямо из данных о продаже выделена быть не может, так как ее нельзя рассчитать без выявления ожиданий покупателя относительно будущих денежных потоков.

Расчет ставки дисконтирования по методу выделения осуществляется в следующей последовательности:

^ Метод мониторинга основан на регулярном мониторинге рынка, отслеживании по данным сделок основных экономических показателей инвестиций в недвижимость.

Российские оценщики ставку дисконта чаще всего рассчитывают методом кумулятивного построения.

Расчет стоимости объекта недвижимости методом ДДП производится по формуле:

,

где РV – текущая стоимость;
Сt – денежный поток периода t;
i – ставка дисконтирования денежного потока периода t;

R – стоимость реверсии.

Стоимость реверсии, должна быть продисконтирована (по фактору последнего прогнозного года) и прибавлена к сумме текущих стоимостей денежных потоков.

Таким образом, стоимость объекта недвижимости равна сумме текущей стоимости прогнозируемых денежных потоков и текущей стоимости остаточной стоимости (реверсии).
^ 2.2. Сравнительный подход к оценке недвижимости
Основным принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, согласно которому рациональный покупатель не заплатит за конкретный объект недвижимости сумму больше, чем обойдется ему приобретение другого сходного объекта недвижимости, обладающего аналогичной полезностью. Сравнительный подход предполагает наличие информации о недавних сделках. Оценщик рассматривает сопоставимые объекты недвижимости, которые были проданы за последнее время, сравнивает их с оцениваемым объектом. Затем вносятся поправки на различия между оцениваемым и сопоставимыми объектами. Для применения сравнительного подхода необходимо наличие развитого рынка недвижимости. Если рынок развит недостаточно, то применение данного подхода становится нецелесообразным.

Можно выделить четыре основных этапа оценки недвижимости сравнительным подходом:

^ На первом этапе изучаются состояние и тенденции развития рынка недвижимости и особенно того сегмента, к которому принадлежит оцениваемый объект. Выявляются недавние продажи сопоставимых объектов.

^ На втором этапе собирается необходимая информация по объектам-аналогам. Далее собранная информация анализируется, и каждый объект-аналог сравнивается с оцениваемым объектом. Оценщик должен убедиться, что проданные объекты действительно сопоставимы с оцениваемым. Вся собранная о сделках информация подлежит проверке. Оценщик должен внимательно отнестись к слишком поспешным сделкам, или когда субъекты сделки находятся в родственных отношениях.

^ Третий этап. Определяются элементы и единицы сравнения. К элементам сравнения можно отнести следующие (более подробно см. учебное и практическое пособие под ред. Рутгайзера В.М. «Оценка рыночной стоимости недвижимости» М., Дело, 1998 или Основы оценки стоимости недвижимости. Коллектив авторов: Белокрыс А.М., Болдырев В.С. и др., М:, Международная академия оценки и консалтинга, 2004):


По элементам сравнения проводится сопоставление оцениваемого объекта с аналогами.
^ Единицы сравнения
Так как объекты различаются по размеру и числу входящих в них единиц, при проведении сравнения проданных объектов с оцениваемым объектом возникают большие сложности и требуется приведение имеющихся данных к общему знаменателю, которым может быть или физическая единица, или экономическая.

Приведем примеры физических единиц сравнения:


В качестве экономической единицы сравнения при оценке проектов на основе соотношения дохода и цены продажи может использоваться валовой рентный мультипликатор или общий коэффициент капитализации. Внесение поправок осуществляется с учетом различий между оцениваемым и каждым из сопоставимых объектов. В цену сопоставимого объекта необходимо внести поправки для того, чтобы определить, за сколько можно было бы его продать, если бы он обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый. Поправки вносятся на основе принципа вклада.

^ На четвертом этапе согласовываются скорректированные цены объектов-аналогов, и выводится итоговая величина рыночной стоимости объекта недвижимости на основе сравнительного подхода.

novo-vavilonskoe-carstvo-chast-3.html
novoe-ob-amerah-demokrita-i-novoe-o-mnogih-tajnah-mikromira.html
novoe-pokolenie-vibiraet-zdorovij-obraz-zhizni.html
novoe-zadanie-idzumi-esli-k-vam-popal-etot-dok-top-znachit-vse-proizoshlo-v-tochnosti-kak-ya-predpolagal-korporaciya.html
novogodnij-ekzotik-tur-scenarii-k-novomu-godu.html
novogodnyaya-skazka.html
  • college.bystrickaya.ru/1-yanvarya-1923-aerofotogrammetricheskaya-shkola-stala-visshej-237135-stranica-18.html
  • laboratornaya.bystrickaya.ru/proverka-astrologicheskih-predskazanij.html
  • abstract.bystrickaya.ru/1mezhdunarodnij-opit-v-oblasti-zashiti-konkurenciina-rinke-aviaperevozok-i-podhodi-k-analizu-rinkovaviaperevozok.html
  • gramota.bystrickaya.ru/zaklyuchenie-stiven-rozen.html
  • college.bystrickaya.ru/12-hvatit-li-arsenala-fiziki-dlya-opisaniya-zhizni-i-soznaniya-a-g-rokah-fizika-tehnika-inte.html
  • shkola.bystrickaya.ru/obruntuvannya-proektu-pdvishennya-efektivnost-komercjno-dyalnost-frmi-na-materalah-torgovo-poserednickogo-privatnogo-pdprimstva-monolit-plast.html
  • knowledge.bystrickaya.ru/oblast-professionalnih-kompetencij.html
  • textbook.bystrickaya.ru/informacionnoe-obsluzhivanie-koncepciya-servisnogo-razvitiya.html
  • thescience.bystrickaya.ru/grekov-n-v-russkaya-kontrrazvedka-v-1905-1917-gg-shpionomaniya-i-realnie-problemi-stranica-5.html
  • thesis.bystrickaya.ru/proektnogo-podhodov-v-sovremennoj-shkole-centr-izucheniya-inostrannih-yazikov-lingvastart.html
  • znanie.bystrickaya.ru/akimov-valerij-aleksandrovich.html
  • laboratornaya.bystrickaya.ru/rabochaya-programma-po-fizike-dlya-11-klassa-profilnij-uroven.html
  • crib.bystrickaya.ru/issledovanie-i-v-krilov-rukovoditel-izdatelskogo-proekta-kand-sociol-nauk.html
  • writing.bystrickaya.ru/kibernetika-chast-5.html
  • exam.bystrickaya.ru/voprosi-dlya-obsuzhdeniya-arbitrazhnij-process-dlya-specialnosti-030501-65-yurisprudenciya-podgotovki-specialista.html
  • prepodavatel.bystrickaya.ru/tema-1-osnovnie-principi-sistemnogo-analiza-gavrilec-a-v-poletaev-plotinskij-yu-m.html
  • notebook.bystrickaya.ru/internet-resursi-boris-grizlov-monitoring-smi-4-oktyabrya-2006-g.html
  • assessments.bystrickaya.ru/belij-put-1-nasledie-rodov-rasi-velikoj-5.html
  • shpargalka.bystrickaya.ru/v-v-znakov-ponimanie-v-poznanii-i-obshenii-vtoroe-izdanie-ispravlennoe-i-dopolnennoe.html
  • universitet.bystrickaya.ru/teatralno-improvizacionnaya-deyatelnost-kak-sredstvo-obucheniya-i-razvitiya-podrostkov-na-urokah-literaturi-i-vo-vneurochnoe-vremya.html
  • student.bystrickaya.ru/3-podgotovka-k-polyotu-rukovodstvo-po-letnoj-ekspluatacii-rukovodstvo-po-lyotnoj-ekspluatacii-samoleta-yak-52.html
  • paragraph.bystrickaya.ru/lekciya-3-kurs-lekcij-po-fizicheskoj-himii-uchebno-metodicheskoe-posobie.html
  • nauka.bystrickaya.ru/v-elektrichke-p-e-esser-posvyashaetsya-mame-i-docheri.html
  • ekzamen.bystrickaya.ru/sem-let-v-tibete-memuari-stranica-17.html
  • abstract.bystrickaya.ru/-2-yuridicheskaya-ontologiya-gnoseologiya-i-aksiologiya-v-s-nersesyanca-izdatelstvo-norma-moskva-2004.html
  • lecture.bystrickaya.ru/azastan-respublikasi-investiciyalar-zhne-damu-ministrlg-oni-vedomstvalarini-zhne-aumati-blmshelern-memlekettk-izmetshler-arasinda.html
  • literatura.bystrickaya.ru/religiozno-civilizacionnie-vibori-vospitaniya-chast-11.html
  • otsenki.bystrickaya.ru/rinok-gosudarstvennih-obligacij-v-rf-zharnikova-n-a.html
  • ekzamen.bystrickaya.ru/reshenie-rostovskoj-na-donu-gorodskoj-dumi-ot-3-marta-2000-g-n-259.html
  • portfolio.bystrickaya.ru/poleti-v-ushelyah-instrukciya-ekipazhu-vertoleta-mi-2-izdanie-4-e-dopolnennoe-vvedena-v-dejstvie-zamestitelem-glavnokomanduyushego.html
  • report.bystrickaya.ru/gosudarstvennij-nauchnij-centr-virusologii-i-biotehnologii-vektor-informacionnij-monitoring-epidemiologicheskoj-situacii-po-oovi-v-mire-i-rossii-byulleten-5.html
  • apprentice.bystrickaya.ru/vidi-lokalnih-aktov-reglament.html
  • knigi.bystrickaya.ru/rukovoditel-partii-pravoe-delo-ponyal-chto-pora-valit-7-obrashenie-obshestvennih-organizacij-k-prezidentu-rf-d-a-medvedevu.html
  • vospitanie.bystrickaya.ru/zhilumassaalmasu-pn-bojinsha-zdk-zhmisti-jimdastirua-arnalan.html
  • university.bystrickaya.ru/glava-chetvertaya-vserossijskaya-socialno-revolyucionnaya-organizaciya-a-v-sinelnikov.html
  • © bystrickaya.ru
    Мобильный рефератник - для мобильных людей.